Le condo de vos rêves

C’est le condo de vos rêves. Il est bien situé, son prix et les frais de copropriété collent à votre budget. La vue est parfaite. Le décor est fantastique.

La vie en condo, c’est pour vous. Pas de gazon à couper. Pas de neige à pelleter. Votre conjoint pédale même jusqu’au bureau. Le bonheur! Jusqu’au jour où le raccord de votre lave-vaisselle cède, pendant vos vacances à Cuba. Comme votre unité est au septième, ça a coulé pendant quatre heures un jour de semaine et inondé tous les appartements sous le vôtre. Il faudra refaire tous les planchers et une bonne partie des murs et des plafonds, ainsi que remplacer votre porte d’entrée, défoncée par les pompiers.

Les dommages sont évalués à 450 000$. L’assureur de votre immeuble paiera, mais qui assumera la franchise de 100 000$? Votre assurance habitation personnelle. Combien le sinistre vous aura finalement coûté? La franchise de 500$ et votre police de… 361$ cette année.

Cet exemple est réel. En fait, la majorité des sinistres dans les immeubles à copropriété sont des dégâts d’eau. Chauffe-eau en fin de vie, gicleurs déclenchés par un article de fumeur oublié, tuyauterie déficiente, refoulement d’égout, drain bouché, robinet mal fermé, baignoire qui déborde… Mais les incendies ne sont pas en reste. Si ça brûle dans votre unité, tout l’immeuble sera affecté par l’eau et la fumée.

De plus, au Québec, la plupart des immeubles à condos sont sous-assurés, surtout les petits, et les franchises inadéquates. Souvent, l’assurance de l’immeuble ne couvre pas les réparations de certaines parties déficientes ou mal entretenues.

Le Code civil du Québec impose au syndicat de copropriété l’obligation d’assurer la totalité de l’immeuble (parties communes et privatives également): la prime est généralement incluse dans les frais de copropriété et calculée au prorata de chaque unité. Mais vous devez quand même avoir une assurance personnelle pour couvrir vos meubles, biens, améliorations locatives et, surtout, votre responsabilité civile.

Pourquoi? Il n’y a pas que les dégâts d’eau. Pendant une fête, Médor mord un invité, ou celui-ci trébuche sur un jouet d’enfant. Ce dernier peut vous poursuivre en cas d’invalidité temporaire ou permanente.

Une couverture de base en responsabilité civile d’une police d’assurance habitation personnelle pour une copropriété commence habituellement à un million de dollars. Mais il peut être avantageux d’augmenter cette protection.

Un conseil: informez-vous sur les avenants (un ajout à votre police d’assurance) sur les infiltrations d’eau par les fondations, le toit ou les ouvertures (fenestration, portes). Et posez des questions sur les frais de subsistance en cas de sinistre: couvriront-ils tous les besoins de votre ménage? Enfin, quelle est votre franchise personnelle ?

À SURVEILLER LORSQU’ON MAGASINE SON CONDO

L’immeuble est âgé de plus de dix ans
Il n’y a pas de plan d’entretien chiffré
Le fonds de prévoyance couvre-t-il les travaux majeurs prévus au plan d’entretien?
Il y a eu beaucoup de réclamations d’assurance au fil des ans
La piscine ou le spa est sur le toit
L’immeuble comprend un réservoir de mazout
Vous possédez des oeuvres d’art ou des meubles design
Vos améliorations locatives sont haut de gamme (ex.: plancher en bois précieux, armoires en thermoplastique)
L’assurance de la copropriété ne couvre pas les refoulements d’égout
L’immeuble a-t-il un clapet? Celui-ci a-t-il été entretenu depuis cinq ans?
Les finances du syndicat sont-elles en ordre?
Les plans de l’immeuble et les états financiers des années antérieures sont-ils disponibles sur demande?
Tous les postes des officiers du syndicat de copropriété sont-ils pourvus?